3. Hukuk Dairesi 2012/9682 E.,  2012/13440 K.

MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde kira parasının 16/04/2011 gününden başlayarak aylık 11.300,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne brüt 8.000 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde; 16/04/2011 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık 11.300 TL olarak tespitini talep etmiştir.Mahkeme tarafından davanın kısmen kabulüne; aylık kira bedelinin brüt 8.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Mahkeme kararı davalı tarafından temyiz edilmiştir.Davaya konu taşınmaz, .../...'te yeralan ofis olup 191.70 m² brüt kullanım alanlıdır.Taraflar arasındaki kira ilişkisi 16/04/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, kira süresi 1 yıldır, tespiti talep edilen dönem 16/04/2011 tarihinden başlayan dönemdir. Bu sözleşmede kiraya veren davacı; ... Yönetim ve Yatırım A.Ş.'dir.Dava dosyası arasında yeralan diğer kira sözleşmesinin 15/04/2004 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli olduğu, bu sözleşmede kiraya verenin ... Denetim Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş. olduğu anlaşılmaktadır.Dava dosyasında yeralan tüm bilgilerden; davacı ...Ş.'nin ... Denetim Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş.'den kısmi bölünme yolu ile ortaya çıkmış ve vergi mevzuatına göre bu şirketin malvarlığını üstüne almış bir şirket olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim, ... Denetim Yeminli Mali Müşavirlik AŞ. tarafından davalı tarafa 02/01/2008 tarihinde gönderilen bildiride; "Kiracısı bulunduğunuz bağımsız bölüm kısmi bölünme yolu ile Denge Yönetim ve Yatırım AŞ.'ye devrolunmuştur, kira faturası ...Denge Yönetim ve Yatırım AŞ. ünvanlı şirketimizden kesilecektir," açıklamasında bulunulduğu anlaşılmaktadır.Kural olarak tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri kira bedelinin aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmektedir.Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan doğan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira bedeline üretici fiyat endeksi artış oranının 3 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira bedelinin o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira bedeli olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Bundan sonra ise hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir.Mahkemece 15.04.2004 tarihli kira sözleşmesi esas alınarak inceleme yapılmış ise de, gerek kiranın ödeme şekli gerekse artış şartı değiştirilerek 15.04.2008 tarihli sözleşmenin yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda 2008 tarihli sözleşmenin eski sözleşmenin devamı olduğu kabul ve farz edilerek sonuca gidilemez.
Somut olayda; tarafların 16/04/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesini yaptıkları, 16 Nisan 2008 ile 15 Nisan 2009 arasındaki dönem için kendi serbest iradeleri ile 3.250 TL+KDV bedelini belirledikleri görülmektedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde olağan rayice göre kararlaştırılan kira bedelinin üretici fiyat endeksinin artış oranının ard arda 3 defa (Somut olayda; 16/04/2009- 15/04/2010; 16/04/2010- 15/04/2011; 16/04/2011- 15/04/2012 dönemlerinde olmak üzere) artırımı esas alınarak bulunacak kira bedelinin o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira bedeli olduğu kabul edilmektedir. Bundan sonra ise (somut olayda; 16/04/2012'den itibaren başlayan dönem için olmak üzere) hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekmektedir.Mahkemece benimsenen ve hükme dayanak olarak alınan bilirkişi raporunda; kiracının eski kiracı olması nedeni ile hak ve nesafet kurallarına göre tespit yapılmasının önerildiği; yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği aylık kira bedelinin 10.500 TL brüt olduğunun belirtildiği anlaşılmaktadır.Mahkeme tarafından taraflar arasındaki kira sözleşmesi 16/04/2008 başlangıç tarihli olduğundan endeks uygulanarak kira bedilinin tespitinin yapılması gerekir iken; taraflar arasında yapılmamış olan 15/04/2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi nedeni ile kira ilişkisinin eskiye dayalı olduğu kabul edilip hak ve nesafet uygulamasına göre kira bedelinin tespit edilmesi doğru görülmemiş; bozmayı gerektirmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28/05/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.