6. Hukuk Dairesi 2025/1918 E.,  2025/4436 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/894 E., 2025/500 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2022/268 E., 2024/488 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... İşl. ... Yat. ve İnş. A.Ş. vekili Avukat ... ile asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... Turz. İnş. San. İth. İhr. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ..., birleşen davada davalı ... mirasçısı ..., birleşen davada davalı asil ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Asıl davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen 01.02.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmiş ve iskân ruhsatını almış olmasına rağmen, davacı yükleniciye isabet eden 15 adet tapunun bugüne kadar devredilmediğini ileri sürerek, 15 adet bağımsız bölümün (160 53... parselde bulunan 15, 17, 18, 19, 20, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 53, 54, 55, 68, 70, 71, 73, 74, 76, 77, 78... nolu bağımsız bölümler) tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Birleşen davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 01.02.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, davalı yüklenicinin binanın eksikliklerini tamamlamadan gizli ayıplı olarak yapı kullanma izin belgesini aldığını, buna rağmen yüklenici şirket yetkilisinin oğlu davalı ...'a 160 53... parselde bulunan 1, 2, 3, 11, 12, 13, 14, 35, 36, 37, 38, 44, 45, 46... nolu bağımsız bölümlerin, aynı ada ve parselde bulunan 50 nolu bağımsız bölümün ise yine yüklenici şirket yetkilisinin akrabası olan davalı ...'ya tapuda devredildiğini, binadan sonradan alınan karot örneklerinde beton kalitesinin çok düşük olduğunun tespit edildiğini, binanın yıkılma riski altında olduğunu, ilgili bakanlık tarafından riskli bina tespiti yapıldığını, yükleniciden bağımsız bölüm devralanların iyiniyetlerinin korunmayacağını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve davalı ... ile ... adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1. Asıl davada davalı ... İşletme End. Yat. ve İnş. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; asıl davanın zamanaşımına uğradığını, iskân ruhsatından itibaren 10 yıl geçtiğini, eksik ve ayıplı işler ile davacının kusuru nedeniyle tapu devirlerinin yapılamadığını, hak etmediği halde bir kısım tapunun davacıya verildiğini, davacı şirketin bir dönem ticaret sicilden terkin edilmesi nedeniyle tapu devirlerinin yapılamadığını, yasal muhatap bulamadıklarını, dava konusu dükkanların davacının kullanımında olduğunu, buralardan kira geliri elde ettiğini, belediyeye yapılması gereken ödemeler ve eksik işler giderilmeden tapu devri yapılmasının mümkün olmadığını savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalılar ... ... Turzm. İnş...A.Ş. ve ... vekili cevap dilekçesinde; davacı arsa sahibinin iskân ruhsatı alındıktan sonra gönderdiği yazı ve ihtarlarda müvekkili yükleniciye isabet eden tapuları devretmeye hazır olduğunu bildirdiğini, binanın hiçbir eksiği kalmadığını, binanın 20 yılı aşkın bir süredir kullanıldığını, uzun zaman nedeniyle oluşan deformasyondan yüklenicinin sorumlu tutulamayacağını, davacı iş sahibinin süresinde ayıp ihbarı yapmadığını, binanın yapıldığı dönemdeki deprem yönetmeliğine uygun inşa edildiğini, davalı ...'ın iyiniyetli olduğunu savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... mirasçıları vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, binanın yapıldığı tarihteki mevzuata ve sözleşmeye uygun olarak inşa edildiğini, yaklaşık 20 yıldır kullanıldığını, yapıdaki çökmelerin sorumluluğunun davacı arsa sahibine ait olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davalının zamanaşımı definin yerinde görülmediği, dava konusu binanın, asıl davada davacı yüklenici tarafından binanın yapım tarihinde yürürlükte bulunan 1975 tarihli Deprem Yönetmeliğine uygun olarak inşa edildiği, beton dayanımının söz konusu yönetmelik hükümlerine uygun olduğu, sonradan yürürlüğe giren yönetmelik hükümlerine dayalı yüklenicinin sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı, aradan uzun zaman geçmesi nedeniyle zamana bağlı olarak yapının statiğinde ve beton kalitesindeki bozulmalarda ve buna bağlı olarak binanın riskli yapı ilan edilmesinde yüklenicinin bir kusuru bulunmadığı, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirerek 2001 yılında binayı arsa sahiplerine teslim ettiği ve 2005 yılında iskân ruhsatını aldığı, sonuç olarak, sözleşme kapsamındaki edimlerini yerine getirmekle, kendisine isabet eden asıl davaya konu bağımsız bölümlerin tapularına hak kazandığı, binanın %100 oranında tamamlandığı, birleşen davada davacı arsa sahibinin geriye etkili fesih ve yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin tapularının iadesine ilişkin isteminin yerinde olmadığı gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile dava konusu 15 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı yüklenici adına tesciline, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-birleşen davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Asıl dava davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde;

a. Bilirkişi raporuna yeterli olmadığını, beton dayanımlarının hatalı değerlendirildiğini,

b. ... ve ... Bakanlığınca yapılan incelemeler neticesinde binanın riskli bina olarak tespit edildiğini, binanın sadece 15 yıl kullanıldığını, yapıldığı yılın Deprem Yönetmeliğine uygun olmasının binanın fen ve sanat kurallarına uygun yapıldığı anlamını taşımayacağını,

c. Dönme talebinin kabul edilmemesi halinde ayıp oranında bedelden indirim yapılması gerektiğini, bu şekilde yükleniciye düşen bağımsız bölüm sayısının azalacağını,

d. Yasada öngörülen süreler dolduğundan artık güçlendirme yapılmasının mümkün olmadığını, öte yandan güçlendirme masraflarının yapının yıkılarak yenisinin yapılmasından fazla olduğunu,

e. Beton dayanımının düşük olmasının gizli ayıp niteliğinde olduğunu, sonradan ortaya çıktığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı geriye etkili fesih ve tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Taraflar arasında 01.02.1995 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, 24.07.1995 tarihine yapı ruhsatı alınarak inşaatlara başlanmıştır. Yine taraflar arasında 20.09.2001 tarihinde düzenlenen geçici kabul tutanağı ile inşaattaki eksikliklerin 2001 yılı keşif değerinin %5’in altında olduğu, ayrıca binanın fonksiyonel kullanımını engelleyecek herhangi bir eksiklik olmadığı tespit edilerek, eksik işlerin bedeli belirlenmiş ve bina arsa sahibi kooperatifçe teslim alınmıştır. 24.09.2001 tarihli protokol ile de binanın mevcut hali itibariyle yapılmış bulunan tadilatlar taraflarca onaylanmıştır. 20.12.2005 tarihinde binanın iskân ruhsatı alınmış, 01.06.2009 tarihinde yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin bir kısmı yüklenici şirket yetkilisine devredilmiş, 18.07.2010 tarihinde arsa sahibi kooperatif tarafından yükleniciye gönderilen yazı ile gerekli yetki belgesi ve diğer belgeler temin edilerek kalan bağımsız bölümlerin tapularının devralınması istenmiştir. Yüklenici şirketin yönetim boşluğu ve bir dönem ticari sicilinden terkin edilmesi nedeniyle uzunca bir dönem tapu devirlerinin gerçekleştirilemediği anlaşılmıştır.

Görüldüğü üzere, bina arsa sahibince 2001 yılında teslim alındıktan sonra uzun yıllar herhangi bir eksik ve ayıp ihbarında bulunulmamış, 20.12.2005 tarihinde de binanın iskân ruhsatı alınmıştır. İskân ruhsatından çok önce de binanın fiilen kullanıma açıldığı dosya içeriğindeki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Bu haliyle, yüklenici yapıyı teslim etmekle ve iskân ruhsatını almakla sözleşme kapsamında kendisine devri gereken tüm bağımsız bölümlerin tapularına hak kazanmıştır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere, 1975 yılında yürürlüğe giren “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” çerçevesinde yapılan statik hesaplara ve betonarme projelere göre 1995 yılında ruhsatlandırılmış olan binada, “2019 - Riskli Yapı Tespit Esasları” ve “2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği” esasları dahilinde tekrar statik çözümlemeler yapılarak binanın statiği ve kullanılan betonun kalitesi hakkında olumsuz görüş verilmesi ve yapıyı inşa eden yükleniciye kusur atfedilmesi mümkün değildir. 1975 tarihli Deprem Yönetmeliğinin yürürlükte olduğu sırada bu yönetmelik hükümleri çerçevesinde inşa edilen binada, yüklenicinin yapım ve teslimden sonra meydana gelen gelişmeleri bilmesi ve öngörmesi kendisinden beklenemeyeceğinden, sonradan yürürlüğe girip yüklenicinin sorumluluklarını arttıran aleyhe hükümlerin yükleniciye uygulanamayacağı açıktır. Bu nedenle, yüklenicinin sorumluluğu ve özen borcunun, binanın yapımı ve teslimi sırasında yürürlükte bulunan 1975 yılı Deprem Yönetmeliği ve o tarihte yürürlükte olan diğer mevzuata göre değerlendirilmesi gerekmekte olup, mahkemece, bu hususlar nazar alınıp, asıl davada davacı-birleşen davada davalı yüklenici şirketin sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirdiği, böylelikle kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin tapularına hak kazandığı sonucuna varılarak, asıl ve birleşen davada yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmuştur.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve bu açıklamalara göre, usul ve kanuna uygun olup, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... İşletme...A.Ş.’den alınarak, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... Turzm. İnş. San. ve A.Ş.’ye verilmesine,

Aşağıda yazılı harcın asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... İşletme...A.Ş.’den alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.