3. Hukuk Dairesi 2025/2887 E.,  2026/536 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
DAVA TARİHLERİ : 31.10.2019-04.06.2024
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 40. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/503 E., 2025/54 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl davada davacılar vekili; müvekkilinin Ankara İli.... İlçesi ...Mevkiinde kain ve ... Mahallesinde bulunan yapı nedeniyle 2981 sayılı İmar Affı Kanunu uyarınca hak sahibi olduğunu, bu bölgenin ... 4. ve 5. Etapları Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı olarak ilan edildiğini, müvekkili ile davalı ... arasında 23.09.2006 tarihli tapu tahsis belgeli tesis sözleşmesi başlıklı konut sözleşmesi aktedildiğini ve 100 m² konut verilmesi karşılığında taşınmazın devredildiğini, ancak konutun teslim edilmediğini, sözleşmenin imzalanmasından itibaren makul sürenin geçmesi nedeniyle taahhüt edilen evin teslim edilmesinin artık bir önemi ve faydasının kalmadığını ileri sürerek; ifa yerine geçen müspet zararın belirlenmesine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 30.000,00 TL zararın davalıdan yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacılar vekili; asıl davada ki beyanlarını tekrar ederek, davada saklı tutulan fazlaya ilişkin hakları sebebiyle ifa yerine geçen bakiye 374.000,00 TL zararın, ilk davanın açıldığı 31.10.2019 tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle birlikte tazmini yönündeki ek davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkili idarenin herhangi bir kusuru olmaksızın, bazı hak sahipleri tarafından açılan davalarda verilen yargı kararları nedeniyle kesintiye uğrayan süreçten sonra Belediye Meclisince hak sahipleri ile mülk sahipleri arasında akdedilen konut sözleşmelerinin devamına karar verildiğini, anılan hususta tebligat yapılan davacılar tarafından taksit ödemelerine devam edilerek ve herhangi bir itirazda bulunulmayarak sözleşmenin geçerli olduğu hususunda zımni irade beyanında bulunulduğunu, proje kapsamında müvekkili idare adına oluşan imar ada/parselleri üzerinde inşa edilerek hak sahiplerine dağıtılacak konutların ihale, proje ve ruhsat onay süreçlerinin halihazırda tamamlandığını, davacı tarafın projeye halen başlanmadığı ve sözleşme konusu edimin yerine getirilmeyeceği yönündeki iddia ve beyanlarının haksız olduğunu, talebin haklı olduğu kanaatine varılması halinde hükmedilecek alacakların sözleşme gereği müvekkili idarece davacı tarafa Ekim 2006-Kasım 2019 tarihleri arasında yapılan toplam 57.797,00 TL ve şimdiye kadar yapılan kira yardımlarının ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte düşülmesi gerektiğini savunarak; davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.İlk Derece Mahkemesinin 11.11.2021 tarihli kararıyla; davacının edimlerini eksiksiz olarak yerine getirdiği, ancak aradan geçen 13 yıllık süreye rağmen davalı tarafça sözleşme konusu konut teslim edilmediği gibi inşaata dahi başlanmadığı, ne zaman başlanacağının da belli olmadığı, sözleşme içeriğinde taşınmazın teslimi için belli bir süre öngörülmemişse de, sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında 13 yıllık sürenin geçtiği ve buna rağmen halen inşaat faaliyetine başlanılmadığı göz önünde bulundurulduğunda teslim için makul sürenin aşıldığı, davalının sözleşme kapsamındaki edimini yerine getirmekte temerrüte düştüğü, idare mahkemesi tarafından projenin iptal edilmesinde davacının kusurunun bulunmadığı, davalının edimin ifa edilmemesinden dolayı kusurlu bulunduğu, bu durumda da davacının seçimlik haklarını kullanma hakkına haiz olduğu, hükme esas alınan 24.05.2021 tarihli bilirkişi raporunda, teslim edilmesi gereken taşınmazın değeri 650.000,00 TL olarak tespit edildiği, bu bedel üzerinden davanın kabulüne karar verildiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, 650.000,00 TL'nin 30.000,00 TL'sinin davanın açıldığı 31.10.2019, 620.000,00 TL'sinin ıslah dilekçesinin verildiği 22.09.2021 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
2. Bölge Adliye Mahkemesinin 02.11.2023 tarihli kararıyla; emsal dosyalarda 2013 yılında dahi 100 m²'lik bir dairenin değerinin 475.000,00 TL olarak belirlendiği ve kararların Yargıtayca onandığına ilişkin davacılar tarafından bilirkişi raporlarını itiraz edildiği, Mahkemece, davacıların bu iddiası konusunda bir değerlendirme yapılmadığı, hal böyle olunca Mahkemece davacıların bilirkişi raporuna karşı itirazlarının değerlendirilmesi, Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen 100 m²'lik dairenin rayiç değeri de dikkate alınarak, dava konusu dairenin dava tarihindeki rayiç değerinin ne olacağı hususunda bilirkişi kurulundan ek rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle; davalının istinaf başvurusunun reddine, davacıların istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yargılamanın yeniden yapılması için dosyanın mahalline gönderilmesine karar verilmiştir.
3.İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıların makul süre boyunca bekleyip ifanın imkansız olduğu dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın rayiç değerini talep etme hakları mevcut olduğu, bu kapsamda aldırılan ve hükme esas alınan 21.05.2024 tarihli bilirkişi raporunda teslim edilmesi gereken taşınmazın değerinin 1.024.000,00 TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle, ıslah dilekçesi ve birleşen davada gözetilerek davanın kabulüne, 1.024.000,00 TL'nin, 30.000,00 TL'sinin davanın açıldığı 31.10.2019, 620.000,00 TL'sinin ıslah dilekçesinin verildiği 22.09.2021 tarihinden, 374.000,00 TL'nin birleşen davanın açıldığı 04.06.2024 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davalı Belediyenin henüz hiç inşaata başlamadığı, bu proje kapsamında Yargıtay yerleşik içtihatları da dikkate alındığında makul sürenin aşıldığı, davacıların makul süre boyunca bekleyip ifanın imkansız olduğu dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın rayiç değerini talep etme haklarının olduğu, davalının ödenen kira bedellerinin alacaktan indirilmesi gerektiği yönündeki istinaf sebebinin yasal dayanağının bulunmadığı, dava ve ıslah dilekçesi ile davanın ileri sürülüşüne göre, asıl davanın kısmi dava olarak açıldığı, davalının dava tarihinden önce temerrüde düşürülmediği, Mahkemece, asıl dava açılırken harcı ödenen dava değeri için asıl dava tarihinden, ıslah ile artırılan değer için ıslah tarihinden, birleşen davada talep edilen değer için birleşen dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, davacılar tarafından yatırılan harçların Mahkeme ilamında bakiye karar ilam harçlarının hesabında gözetildiği gerekçesiyle tarafların mahkemenin 30.01.2025 tarihli asıl kararına karşı yaptıkları istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine, davacıların Mahkemenin 14.03.2025 tarihli "tashih talebinin reddine" dair ek kararına karşı yaptıkları istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacılar vekili; asıl davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığını, hükmedilen tüm alacağa asıl davanın açıldığı tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerektiğini, asıl davada ıslahla arttırılan kısma ıslah tarihinden ek dava ile açılan kısma ek dava tarihinden itibaren işleyecek faize hükmedilmesinin doğru olmadığı ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
2.Davalı vekili; ..., Son Etap, 1. kısım imar planlarının yürürlükte bulunduğunu, taahhütlerinin devam ettiğini, sözleşmenin "Hak Sahibinin Taahhütleri" başlıklı ''B" maddesinde davacıların iptal ya da bedel artırımı davası için yargı yoluna gidemeyeceğinin kararlaştırıldığını, gecikmede idarenin herhangi bir kusurun bulunmadığını, sözleşmenin feshini gerektiren bir durumun söz konusu olmadığını, emsal bilirkişi raporları ve kararlar karşısında hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplamaların fahiş miktarda yüksek olduğunu, kabul anlamına gelmemek üzere davacılara yapılan kira yardımlarının ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte alacaktan düşülmesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; asıl ve birleşen davada kentsel dönüşüm projesi kapsamında, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ifa olanağının ve faydasının kalmaması sebebi ile ifa yerine geçen müspet zararın tazmini istemine ilişkindir.
1. Davalının temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; somut olayda, davalı Belediyenin sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen sürede daireyi teslim edemediği, bu durumda davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi kapsamında seçimlik haklardan yararlanabileceği anlaşılmakla; davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Uyuşmazlıkta, davalının edimini ifa edememesinden doğan zarar, davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedeli kadardır. İlk Derece Mahkemesince, bilirkişi ek raporundaki hesaplama dikkate alınarak hüküm kurulmuş ise de, bilirkişi tarafından 100 m²’lik konutun değeri tespit edilirken, başka bir davada tespit edilen değer esas alınmış ve bu değer üzerinden güncelleme yapmak suretiyle hesaplama yapılmıştır.
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
3. Kabule göre de; asıl ve birleşen davada ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken, asıl ve birleşen dava yönünden tek hüküm kurulması bozma sebebi yapılmayıp eleştiri konusu yapılmıştır.
4. Bozma sebebine göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
3.Bozma sebebine göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
10.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.