7. Hukuk Dairesi 2022/5796 E.,  2023/5927 K.

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1453 E., 2022/951 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Mersin 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/770 E., 2020/242 K.

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince taraf vekillerinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; 3382 parsel sayılı taşınmazın tamamını almak üzere davalı ile anlaşıp tapuda satış işlemine geçildiğinde 3382 parselin içerisinde yer alan 100 m²'ye Karayolları Genel Müdürlüğünün yol genişletme çalışması dolayısıyla şerh koyulduğundan devir işlemini yapılamadığını, 100 m²'nin ifraz edilerek 4314 parsel olarak tescil edildiğini, 4314 parsel sayılı taşınmaz devredilemediğinden noterde satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davacının taşınmazların bedelini ödediğini beyanla, 4314 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili adına kayıtlı bulunan 100.56 m²'lik arsa için Karayolları takyidatının kaldırılması ve satış yapılması ihtimaline karşı 29.06.2001 tarihinde taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi yapıldığını ancak davacıdan herhangi bir bedel alınmadığını, taraflar arasında yapılan sözleşmenin edim eksikliği nedeniyle hükümsüz olduğunu ve zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile satış vaadi bedelinin ödenmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının 1047 parselin tamamını tapudan davalıdan almak için gittiğinde, taşınmazların kaydında davalının Bankalardan çektiği krediler sebebi ile konulan ipotek şerhleri mevcut olup bu şerhlerin kaldırılabilmesi için davalı ile beraber bankalara giderek davalının kredi borçlarının müvekkilince kapatıldığını ve ipotek şerhlerinin kaldırıldığını, ...'ın ilgili bankalara borçlarının tamamının ödendiğini, sonrasında ...'a yapılan ödemeden ve tapunun huzurunda yapılan ödemeden sonra satış işlemlerine geçildiğinde 1047 parselin içinde yer alan 100 m²'nin kaydında karayollarının yol genişletme çalışması için şerh konulduğunu bu sebeple bu bölümün devrinin kendisine yapılamayacağını hatta aynı tapunun bu 100 m² için ifraz yaparak burayı 4314 parsel olarak tescil ettiğini ekte sunulan belgelerden de görüleceğini, müvekkili ...’a 1047 parselin tamamı için ücret ödemiş olup böyle bir durum ile karşılaşınca ileride sıkıntı yaşamamak için taraflar arasında anlaşılarak Noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sembolik bir rakam 250 milyon bugünün parası ile 250,00 TL satış bedeli yazıldığını, davacının 3382 parsel üzerindeki 1047 m2 yüzölçümlü arsayı satın alacağı inancıyla ödemelerde bulunduğunu ileri sürerek karara karşı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Davalı vekili katılma yoluyla istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin, davanın reddi yönündeki kararının yerinde olduğunu, ancak davayı red gerekçesinin bedelin ödenmemiş olması değil de satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğundan reddine karar verilmesi talebiyle, hükmün red gerekçesinin değiştirilerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle temyiz yoluna başvurmuştur.

2. Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeple katılma yoluyla temyiz talebinde bulunmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 190’ıncı maddesinin birinci fıkrasında; ispat yükünün, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa ait olacağı hükme bağlanmıştır.

3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacının satış vaadi sözleşmesindeki bedeli ödediğini ispatlayamadığının anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,04.12.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.