6. Hukuk Dairesi 2025/3919 E.,  2026/376 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/1629 E., 2024/1213 K.

Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ... ile ...'nın miras bırakanı .......'nın müteahhit sıfatı ile arsa sahibi davalı ...’e ait........Mahallesi 8 28... parselde yaptığı binanın çekme katını ................24.10.1997 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesiyle satın aldığını, tapu kaydı arsa sahibi adına olduğundan arsa sahibinin çekme katın tapusunu çekme katın altında bulunan 4. katın maliki .........’e verdiğini, bu şekilde binada kat mülkiyeti kurulduğunu, davacıya ait bağımsız bölümün 4. kattaki bağımsız bölümle dubleks hale getirildiğini, gerçek dışı ve fiili duruma aykırı mülkiyet ve tapu dağıtımı yapıldığını, bu nedenlerle dava konusu binada halen mevcut olan kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin gerçeğe veya projeye aykırı olması nedeniyle iptâline, arsa payı hisselerinin davalılar üzerindeki kısmının tapularının iptâli ile kendi adına tesciline, tapu iptâli ve tescile imkân olmaması durumunda zararın bugünkü rayiç değer üzerinden hesaplanarak davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP
Davalılar, davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 24.04.2019 tarihli kararı ile davanın kısmen kabulüne, davacının, davalılar aleyhine açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacının tazminat davasının davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...,..........Derneği yönünden reddine, davacının tazminat davasının davalılar ... ve (.........) mirasçıları ..., ... ve ... yönünden kabulü ile, 10.518,00 TL'nin davalılardan müştereken ve mütelsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1.Mahkemenin 24.04.2019 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 11.06.2020 tarihli, 2020/719 Esas, 2020/1477 Karar sayılı kararı ile "Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

......... (bina yapım) sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu yapıyı sözleşmeye, fenne ve amacına uygun meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Bu borç teslimden sonra ayıba karşı tekeffül borcu olarak sürer.

Somut uyuşmazlıkta, keşif suretiyle yapılan bilirkişi incelemesinde, davalılar ... ve ...'nın murisi yüklenici .........ile davalı arsa sahibi ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine konu taşınmazın üzerinde bodrum, zemin, dört normal ve çekme kattan ibaret binanın yapıldığı, dördüncü normal kattaki dava konusu 11 nolu dairenin onaylı mimari projesine göre çatı arası piyesli daire olarak yapılması gerekirken yerinde projesine aykırı olarak normal kat daireleri gibi yapıldığı, çatı arası piyeslerin de projesine aykırı olarak büyütülerek bina ana merdiveninden ayrı bir müstakil giriş verilerek normal daire gibi yapılmış olduğu, bu şekilde yapılan çekme katta noterde yapılan 24.10.1997 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile yükleniciler ............dan “çekme kat daireyi” satın alan davacı ...’ın oturduğu anlaşılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26... . maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Ruhsat kavramı arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki değişiklik, ek ve onarımları gerçekleştirebilmesi için yetkili merci tarafından verilen izin belgesini ifade eder. Yapı sahibi yapısını daha önce hazırladığı yapı ruhsatının eki durumunda olan projeye ve ruhsata uygun biçimde yapmamışsa ve ruhsata aykırılığın düzeltilme olanağı varsa yapı idarenin uygun görmesi halinde yasal hale gelir.

Mahkemece yapıdaki ruhsata aykırılık mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporları ile saptanmış ise de, davacıya tadilat projesi düzenlenerek yasaya aykırılığı gidermek üzere yetki ve mehil verilmemiş, bu husus üzerinde durulmamıştır.

Bu durumda dava konusu olan 11 nolu bağımsız bölümün çekme katının dosya kapsamında alınan 07.01.2003, 10.04.20 12... .01.2019 tarihli teknik bilirkişi raporlarına göre proje ve ruhsata aykırı olduğu anlaşıldığından, mahkemece anılan bilirkişi raporları ve ilgili belediyenin daha önceki yazı cevapları eklenerek tadilat ruhsatı ve projesi yaptırılmak suretiyle, 11 nolu bağımsız bölüm üzerinde bulunan ve davacının satın aldığı çekme katın ifraz edilerek yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı hususu ilgili belediyeden sorulup net ve açık bir şekilde cevabı alındıktan sonra, yasal hale getirilmesi mümkünse davacıya tadilat projesi yaptırmak ve bunu yetkili belediyeden tasdik ettirerek yapıyı yasal hale getirmek üzere yetki ve mehil verilmesi, davacı tarafından anılan çekme katın yasal hale getirilmesi sağlandığı takdirde bu çekme katın 11 nolu bağımsız bölümden ifraz edilip kat irtifakına esas arsa payı bu konuda uzman teknik bilirkişiden alınacak raporla bilirkişiye hesaplattırılması ve bu arsa payı belirtilmek suretiyle davacı lehine tapu iptâli ve tescile karar verilmesi gerekir. 11 nolu bağımsız bölümün üzerinde bulunan çekme katın yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde ise, davacı davalı yüklenicilerin murisinden temlik aldığı çekme katın dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle güncellenmiş değerini talep edebileceğinden bu husus göz önüne alınarak gerekirse bu konuda yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişilere inceleme yaptırılıp (verilen kararı yüklenicilerin temyiz etmemesi de dikkate alınmak suretiyle) sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir" gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2.Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "Gaziosmanpaşa 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/578 Esas sayılı dosyası ile yargılamanın başladığı, davacılar vekilinin 04.11.2003 tarihli celsede ileride dava açma hakları saklı kalmak kaydıyla tazminat talebinden feragat ettiklerini beyan ettiği, 18.10.2004 tarihli beyan dilekçesi ile de davanın tapu iptal ve tescil davası olduğunu, dava dilekçesi ile terditli olarak tazminat talep etmiş iseler de 04.11.2003 tarihli celsede feragat ettiklerini, bu davada ... ve ... dışındaki davalılardan taleplerinin olmadığını, sonuç ve istem kısmında da kat irtifakının iptali ile davalılar (... ve ...) üzerinde bulunan 9/314'er hissenin davalılar ... ve ... üzerinden silinerek davacılar adına kayıt ve tescil edilmesini talep ettiklerinin anlaşıldığı, davacılar vekilinin vekaletnamesinde davadan feragat yetkisinin bulunduğunun da görüldüğü, davacılardan ... adına davacılar vekili tarafından 11.05.2005 tarihinde davadan feragat dilekçesi sunulduğu, ancak davacı ... yönünden tapu iptal ve tescil talebinin devam ettiğinin anlaşıldığı, her ne kadar dosya görevsizlikle mahkememize intikal etmiş ise de; tarafların görevsiz mahkemede yaptıkları işlemlerin geçerli olduğu, dava dilekçesi, savunma dilekçesi, ikrar, yemin, kabul, sulh ve feragatin de geçerli olacağı, tarafların görevsiz mahkemede gösterdikleri deliller ile bağlı olacağı yani yeni delil gösteremeyecekleri, buna karşılık görevsiz mahkeme tarafından yapılan usul işlemlerinin kural olarak geçersiz olacağı, ancak görevli mahkemenin, görevsiz mahkemenin yapmış olduğu işlemleri tekrarlanması için neden yoksa kararına esas alabileceği, bu sebeple davacılar vekilinin Gaziosmanpaşa 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2002/578 Esas sayılı dosyasındaki tazminat talebi yönünden feragat beyanının geçerli olduğu, .......... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 03.11.2023 tarihli güncel cevabı yazısı ve dosya içerisindeki önceki müzekkere cevapları ile bilirkişi raporları gözetilerek; bahse konu taşınmazda tadilat ruhsatı alıp çekme katın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı anlaşıldığından tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiş, davacılar vekilinin terditli talep ettiği tazminat talebi yönünden ise feragat sebebiyle reddine karar vermek gerekmiştir" gerekçesiyle, davacı tarafın, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacı tarafın, terditli talep ettiği tazminat talebi yönünden feragat sebebiyle talebin reddine, davanın, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., .......... yönünden husumet nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Dava konusu taşınmazın imar ve iskânının düzeltilmesi için konuyla ilgili Yargıtay bozma ilamına uygun olarak Sultangazi Belediyesi’nden açıklayıcı cevaplar alınmadığını,

b.Tazminat talebinin, bu talepten feragat edildiği gerekçesiyle reddedildiğini, yerel mahkemenin mezkur değerlendirmesinin usul, yasa ve dosya kapsamına aykırı olduğunu, davacı vekilinin beyanlarının hukuken usule uygun bir feragat olduğundan ve feragate bağlanacak sonuçları doğuracağından söz etmenin mümkün olmadığını, zira feragatın şarta bağlı olamayacağını,

c.Davalılar tarafından tazminat talebinin kabulü yönünden verilen karara karşı temyize de başvurulmadığını, ortada davacı yönünden kazanılmış hak doğduğunu, davacı yönünden aleyhe karar verme yasağı oluştuğunu, Yargıtay bozma ilamına uyan mahkemenin bu aşamada, davacı yönünden verilen önceki karardan daha aleyhe bir karar vermesinin usul, yasa ve hakkaniyete aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa sahibiyle yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedenine dayalı tapu iptâli ve tescil, 2. kademedeki istek ise davacının zararlarının tazminine ilişkindir.

1.Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olmasına, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz sebepleri yerinde görülmemiş, reddine karar vermek gerekmiştir.

2.Kural olarak bozma kararına uyulmakla bozma kararında belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda lehine bozma yapılan taraf yararına kazanılmış hak, aynı doğrultuda işlem yapılması yolunda yerel mahkeme için zorunluluk doğar.

Belirtilmelidir ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir. (09.05.1960 gün ve 21/9 sayılı Y.İ.B.K.) Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay'ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Hakimin değişmesi dahi açıklanan bu hukuki ilkeye etki yapamaz.

Ayrıca, taraflardan yalnız birinin temyizi halinde hüküm, temyiz edenin aleyhine bozulamayacağı gibi Yargıtay'ın temyiz eden tarafın lehine verdiği bozma kararına uyan yerel mahkeme de temyiz eden tarafın bozulan karara oranla daha aleyhine bir hüküm veremez. Aksi halde usul hükümleri ile hedef tutulan istikrar zedelenir ve mahkeme kararlarına karşı güven sarsılır. Bu yasağa "aleyhe hüküm verme yasağı" denir. Bir başka anlatımla, taraflardan yalnız birinin hükmü temyiz etmesi halinde, Yargıtay'ın (temyiz eden tarafın lehine olarak) verdiği bozma kararına uyan yerel mahkeme artık, temyiz eden tarafın, önceki (bozulan) karara oranla daha aleyhine olan bir hüküm veremez. Taraflardan yalnız birinin temyizi üzerine verilen bozma kararına uyan mahkemenin temyiz eden tarafın, önceki (bozulan) karara oranla daha aleyhine olan bir hüküm vermemesi ilkesi, usule ilişkin kazanılmış hak müessesesi ile de yakından ilgilidir." (Prof.Dr. Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü, 6. Baskı, Cilt;5, 2001, s; 4732-4737).

Somut olayda; mahkemece verilen 24.04.2019 tarihli önceki kararda; davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiş, davacının ikinci kademedeki isteği olan zararlarının tazmini talebi yönünden ise, "davacının tazminat davasının davalılar ... ve (.......... ) mirasçıları ..., ... ve ... yönünden kabulü ile, 10.518,00 TL'nin davalılardan müştereken ve mütelsilen tahsili ile davacıya verilmesine" karar verilmiştir. Bu karar sadece davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının temyizi üzerine verilen Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 11.06.2020 tarihli bozma ilamında da, davacının tazminat talebi yönünden "11 nolu bağımsız bölümün üzerinde bulunan çekme katın yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde ise davacı, davalı yüklenicilerin murisinden temlik aldığı çekme katın dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle güncellenmiş değerini talep edebileceğinden bu husus göz önüne alınarak gerekirse bu konuda yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişilere inceleme yaptırılıp (verilen kararı yüklenicilerin temyiz etmemesi de dikkate alınmak suretiyle) sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir" denilmek suretiyle verilen kararı yüklenicilerin temyiz etmemesinin dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır. Mahkemece, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 11.06.2020 tarihli bozma ilamına uyulmasına karar verildiği halde, "davacı tarafın, terditli talep ettiği tazminat talebi yönünden feragat sebebiyle talebin reddine" karar verilmiştir. Mahkemenin 24.04.2019 tarihli kararının davalılar ... ve (Muris.......... ) mirasçıları ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmemiş olması nedeniyle davacı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu halde, mahkemece, davacının 04.11.2003 tarihli celsede tazminat talebinden feragat ettiği gerekçesiyle, davacının usuli kazanılmış hakkı ihlal edilerek ve aleyhe hüküm verme yasağına aykırı olacak şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Bu durumda, mahkemece, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 11.06.2020 tarihli bozma ilamında belirtildiği şekilde, 11 nolu bağımsız bölümün üzerinde bulunan çekme katın, dava tarihi olan 17.05.2002 tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle güncellenmiş değerinin yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişilere inceleme yaptırılıp belirlenmesi ve verilen kararı yüklenicilerin temyiz etmemesi de dikkate alınmak suretiyle sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece davacının usuli kazanılmış hakkı ihlal edilerek ve aleyhe hüküm verme yasağına aykırı olacak şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan sebeplerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

03.02.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.